Timbro del venditore Duty -Call a Spade a Spade

A Singapore, i prezzi delle proprietà sono aumentati così rapidamente negli ultimi un anno che il governo era allarmato. I proprietari di case guardano con invidia coloro che hanno raccolto ricompense avanzate da una vendita collettiva del loro sviluppo. Questo si riferisce a una legge speciale che consente a una maggioranza speciale di proprietari di uno sviluppo di vendere TUTTA l'unità dello strato nello sviluppo, nonostante ci sia una piccola minoranza che non desidera vendere.

Tuttavia, nell'ultimo mezzo anno, molti proprietari dello sviluppo di vendite collettive stanno piangendo per omicidio! Ciò è avvenuto perché il governo ha implementato una tassa denominata "Francobollo del venditore" (o "SSD"). I proprietari che vendono la loro proprietà entro quattro anni devono pagare SSD. Per i fortunati (o alcuni dicono sfortunati) proprietari, questo può ammontare a cinquantamila dollari a centinaia di migliaia di dollari.

I più infelici sono i proprietari (il "Proprietario infelice") che si sono trasferiti nella loro casa dei sogni solo per scoprire che entro due o tre mesi si forma un comitato collettivo di vendita (il "CSC") e la casa dei sogni del Proprietario infelice potrebbe essere venduto senza il loro consenso. Il proprietario infelice potrebbe protestare. Egli può chiedere alla Corte di bloccare la vendita. Ma se il CSC ha osservato tutti i requisiti richiesti dalla legge, la vendita procederà. E quando il Proprietario infelice rifiuta di firmare il trasferimento della sua casa dei sogni, il CSC può richiedere al Registrar di firmare il trasferimento. Quindi, come se aggiungere la beffa al danno, il CSC può pagare SSD sull'unità del proprietario infelice e detrarre l'SSD dai proventi della vendita dovuti al Proprietario infelice.

Per essere onesti, questa non è una critica alla procedura di vendita collettiva. Singapore è una democrazia che crede nella regola della maggioranza. Quindi, anche in uno sviluppo di strati, una piccola minoranza potrebbe dover cedere il passo a una maggioranza speciale. Esistono garanzie sufficienti per garantire che la piccola minoranza, come il nostro proprietario infelice, non subisca una perdita finanziaria dalla vendita collettiva. Ma tali assicurazioni sono un balsamo insufficiente per lenire la suddetta ferita (o alleggerire il detto insulto).

Questo pone la domanda. La legge richiede davvero ai proprietari delle minoranze di pagare SSD?

Il governo ha implementato l'SSD apparentemente per frenare la speculazione edilizia ("Scopo SSD"). Questo scopo è raggiunto quando i proprietari di case di fronte alla prospettiva di pagare SSD, decide di posticipare la vendita della loro casa. Nel caso del nostro proprietario infelice, ha agito in linea con lo scopo SSD protestando contro la vendita collettiva. Successivamente, se nonostante le sue proteste, una maggioranza speciale procede a vendere la sua casa dei sogni, non c'è nulla che questo Proprietario infelice possa fare per impedire la vendita. Come servirà lo SSD Scopo di imporre SSD a questo proprietario infelice? Dapprima ha il doppio rischio, perché la legge autorizzi un CSC a vendere la casa dei sogni del proprietario infelice e, in secondo luogo, a imporre la responsabilità SSD al proprietario infelice. L'imposizione di responsabilità SSD su questo Proprietario infelice sembra estendere la legge al di là del suo SSD Scopo originale.

Il sito web dell'India Revenue Authority di Singapore ("IRAS") contiene una guida che dice che i proprietari di vendite collettive devono pagare SSD - anche i proprietari di minoranze come il nostro proprietario infelice. Se lo Scopo SSD originale non copre il nostro Proprietario infelice, è lui una vittima involontaria di una legge ambigua?

Questo ci riporta alla legge. Il diavolo è nei dettagli.

The Stamp Duty Act dice che i venditori che vendono la loro proprietà entro quattro anni dal suo acquisto devono pagare SSD. E questo è il nostro Eureka! momento.

Qui sta la risposta che il nostro Proprietario infelice sta cercando. Non è un venditore e non ha venduto la casa dei suoi sogni. Sono i proprietari di maggioranza che hanno venduto la casa dei suoi sogni nonostante le sue proteste. Il contratto collettivo di vendita afferma che i proprietari di maggioranza stanno vendendo TUTTE le unità di livello nello sviluppo. Non dice che i proprietari delle minoranze siano venditori. Anche l'Ordine di Corte non dice che i proprietari di minoranza siano venditori. Non c'è motivo per nessuno di trattare il nostro proprietario infelice come venditore e di imporre la responsabilità SSD su di lui. Questo è particolarmente vero quando lo SSD originale Scopo della legge non si estende al nostro Proprietario infelice.

Infine, è normale che l'imposta di bollo sia imposta sugli strumenti piuttosto che sulle transazioni. Nel caso del nostro Proprietario infelice, se non ha firmato alcun Accordo di vendita o Strumento di trasferimento, non c'è alcun documento da lui firmato per attirare la responsabilità di SSD. Quindi, è ultra vires per IRAS per raccogliere SSD dal nostro proprietario infelice. E se SSD è stato pagato, il nostro Proprietario infelice ha diritto al rimborso da parte di IRAS.

Quindi, la morale della storia è questa. Chiama le cose col loro nome. Chiama un venditore un venditore. Basta non chiamare il nostro proprietario infelice un venditore e non ritirare SSD da lui.

Dal signor Eric Ng Yuen.

Partner - Malkin & Maxwell LLP